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2016市房地产市场数据分析

来源:新浪乐居   发布时间:2017-01-20

2016年,是全面实施“十三五”规划的开局之年,也是全市上下抢抓机遇、奋发作为、各项工作取得显著成绩的一年。这一年里,在市委市正确领导下,主动适应新常态,积极响应核心“去库存”的号召,科学预判,积极应对,保持了平稳健康持续发展的态势,2016年,襄阳市区房地产业新开工面积431.33万平方米,销售35108套,面积达365.13万平方米,实现销售收入208.17亿元,商品房销售价格保持平稳,商品住房销售均价5405.57元/平米,同比增长6.96%。

房地产市场情况

2016年市区商品房共销售35108套、365.13万平方米,同比增长34.58%、36.42%,销售金额达到208.17亿元,同比增长44.06%。商品住宅销售29661套、333.67万平方米,同比增长42.72%、46.96%;写字楼销售2.61万平方米,同比下降42.29%;商业销售28.25万平方米,同比下降16.79%。

1、房地产开发企业迅速发展

截止2016年底,全市共有各类房地产开发企业538家。其中,按资质级别分:一级2家,二级22家,51家,四级及暂定资质企业463家;按区域分:市区345家,枣阳市51家,老河口市28家,宜城市41家,南漳县39家,谷城县23家,保康县11家。

2、商品房施工面积、竣工面积

2016年市区商品房施工面积778.24万平方米,其中住宅、商业、工业、写字楼施工面积分别为516.63万平方米、209.95万平方米、4.42万平方米、47.24万平方米,分别占到市区总施工面积的66.38%、26.97%、0.56%、6.07%。

市区商品房新开工面积431.33万平方米,包含住宅、商业、工业、写字楼新开工面分别为273.08万平方米、106.72万平方米、2.1万平方米、49.43万平方米,分别占总新开工面积的63.31%、24.74%、0.48%、11.45%,住宅占据市场主导地位。

市区商品房竣工面积408.86万平方米,住宅、商业、工业、写字楼竣工面积分别为259.46万平方米、80.94万平方米、25.29万平方米、43.17万平方米,分别占总竣工面积的63.45%、19.79%、6.18%、10.55%,工业竣工面积较大。

3、土地市场

2016年,襄阳市区出让房地产开发用地32宗【包含普通商品住房用地、商服用地、*用地】,土地面积153.5万平方米,同比增长19.83%,土地出让价格达28.8亿元,同比下降37.28%,平均地价125.08万元/亩,同比减少47.64%。

其中,普通商品住房用地销售面积68.36万平方米,同比下降29.95%;销售金额14.5亿元,同比减少50.46%;平均地价141.4万元/亩,同比减少29.26%。商服用地土地面积29.6万平方米、4.81亿元,同比增长12.59%、82.19%,平均地价108.33万元/亩,同比增长61.92%;*用地55.53万方,金额9.49亿元,平均地价113.9万元/亩。

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(襄阳市土地局站)单位:万平方米、亿元

2016年度襄城区房地产开发用地销售51.44万平方米,占总销售量的33.51%,同比增加114.51%;销售金额9.83亿元,占总销售金额的34.13%。其中普通商品住房用地6宗,18.82万平方米;商服用地3宗,17.71万平方米;*用地2宗,14.91万平方米。其中有5宗普通商品住房开发用地位于襄城核心城区,分别是襄阳市溪苑实业总1宗,1.64万平方米,销售金额0.68亿元,折合土地价格276万元/亩;襄阳市襄城建设*有限2宗,3.87万平方米,销售金额1.18亿元,折合土地价格203万/亩;湖北志强房地产开发(集团)有限2宗,13.31万平方米,销售金额3.82亿元,折合土地价格191万/亩,湖北三岳房地产开发有限在襄城区营盘村以1.25亿元的价格取得普通商品房开发用地4.18万平方米。*用地2宗集中在襄城区卧龙镇新建村,襄阳古镇文化旅游开发有限以1.17亿元的价格取得14.9万平方米土地,商服用地3宗由襄阳市襄城建设*有限、湖北皇嘉房地产开发有限、襄阳市溪苑实业总获得。

樊城区本年度销售土地7宗,面积32.85万平方米,占总销售量的21.4%,同比下降51.78%;销售金额8亿元,占总销售金额的27.7%。其中商品住房开发用地销售2宗,销售面积6.39万平方米,占总销售量的9.34%,销售金额0.67亿元,占商品住房总销售金额的4.62%;商服用地销售3宗,销售面积8.77万平方米,占总销售量的24.81%,销售金额2.25亿元,占商服用地销售金额的41.66%;*用地销售2宗,销售面积17.69万平方米,占总销售量的35.52%,销售金额5.08亿元,占*用地销售金额的57.07%。樊城核心城区本年度无房地产开发用地出让,仅市城司在西路取得2宗6.39万平方米的普通商品房开发用地,土地销售价格70万元/亩;商服用地由湖北中豪商业有限、湖北众人创客房地产开发有限、襄阳融侨房地产开发有限获得;*用地由襄阳市樊城区金振城镇化建设有限在春园西路取得11.64万平方米开发用地、襄阳市恒大翡翠房地产开发有限在西路取得6.05万平方米。

高新区本年度房地产开发用地销售销售土地3宗,17.19万平方米,占总销售量的11.19%,与去年的1.58万平方米有很大的提升;销售金额2.65亿元,占总销售金额的9.2%。3宗土地性质为*用地,都是由襄阳市建设*经营有限获得,折合土地价格103万/亩。

襄州区本年度房地产开发用地销售销售土地9宗,面积36.68万平方米,占总销售量的23.89%,与去年的销售量基本相当,是今年土地销售量较大的区域;销售金额5.91亿元,占总销售金额的20.52%,全部都是商品住房开发用地。本年度襄州区土地销售襄州区城司占去了绝大部分的份额,28.16万平方米的土地分布于国际物流园和伙牌镇;位于肖火车东站由碧桂园置业有限地块也于今年出让,其中一块是高档住宅用地,容积率1.03,开创了襄州区低密度高端住宅先河,两个地块5.58万平方米,可建商品住房8.89万平方米。本年度襄州区无商服土地供应。

东津新区本年度房地产开发用地销售销售土地2宗,面积15.34万平方米,占总销售量的9.9%,销售金额2.41亿元,占总销售金额的8.36%;其中商品住房开发用地销售1宗,销售面积6.47万平方米,占总销售量的9.46%,销售金额0.99亿元,占商品住房总销售金额的6.82%;商服用地销售1宗,销售面积8.86万平方米,占总销售量的25.07%,销售金额1.42亿元,占商服用地销售金额的26.29%。东津世纪城经过两年多的坚守,本年度商业开始建设,将近27万平方米的商业建筑体量将为东津片区居民提供完善的休闲娱乐购物保障。

小结:本年度襄阳房地产开发用地供应虽然比去年有所上升,但除去商服用地供应和城司储备用地外,用于商品住房开发的土地供应仅有56.63万平方米,而且这中间还包括位于卧龙镇的襄阳古镇文化旅游开发有限的14.9万平方米用于特色小镇开发的土地和部分还建房用地,相对于今年365.13万平方米的销售业绩来说,新增土地供应明显不足。东津新区8.86万平方米商服用地的销售昭示着市域副核心的建设步伐,东津世纪城三年多的砥砺奋进,随着大体量商业项目的开工已是曙光在前,因住宅项目催生的商业印证了居住环境的成熟,商业对住宅的合理配套更使城市能得到更大的提升。

4、新增商品房供应

2016年市区商品房新增供应378.27万平方米,同比增长35.23%。其中商品住房新增供应274.36万平方米,同比增长35.6%,写字楼新增供应11.7万平方米,商业营业房新增供应92.21万平方米,同比增长24.44%,住宅、写字楼、商业分别占总预售面积的72.53%、3.09%、24.37%。

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商品住房不同套型供应:1-12月90㎡以下中小套型商品住房新增供应套3364,25.44万平方米,分别占商品住房新增供应的14.59%和9.27%;90㎡—144㎡之间普通商品住房新增供应17568套,208.09万方,分别占商品住房新增供应的76.22%和75.84%;144㎡以上大户型房源新增供应2116套,40.83万平方米,分别占商品住房新增供应的9.18%和14.88%。由表一来看,90㎡—144㎡之间普通商品住房在新增供应中占较大份额,为市场主力户型,跟目前市场的需求是相适应的。

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从商品住房不同价位新增供应:1-12月4000元/㎡以下无房源供应,5000元/㎡以下新增153套,1.32万方,占总个商品住房新增供应量的0.6%和0.48%;5000元/㎡—7000元/㎡之间房源新增11596套,134.93万方,占整个供应量的50.31%和49.17%;7000元/㎡以上房源新增供应11299套,138.11万方,占整个供应量的49.02%和50.33%。在商品住房新增供应中,4000元/平方米以下房源本年度基本绝迹,随着国家关于房地产各项利好政策的落地和棚改工作的推进,房地产市场的回暖使得开发企业对商品房销售价格的期望值高涨了起来,5000-7000元/平方米之间的房源大幅增加。

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襄城区本年度新增商品房供应61.9万平方米,占整个新增供应量的17.31%,同比增长25.69%。其中商品住房新增供应59.73万平方米,占商品住房供应量的22.21%。在本年度襄城区商品住房新增供应中,海容骧龙国际一家独大,新增供应34.23万平方米,山水华府,恒大名都和富春山居共计推出23.24万平方米,南部山体的君临山项目本年度新增预售2.26万平方米。商业营业用房供应是山水华府商业部分和中华紫薇园商业街。

樊城区本年度新增商品房供应154.08万平方米,是本年度供应量较大的区域,占总供应量的43.09%,同比增长109.6%。其中商品住房新增供应96.78万平方米,占商品住房新增供应的35.31%,在本年度樊城区商品住房新增供应中,广场片区有5个项目推出房源,共计31.96万平方米,分别是襄阳天下、襄阳新天地九街十八巷天元四季城昊天广场项目;小清河沿线融侨城和普鑫上东郡两个项目超过20万平方米的新增供应;内环西路的绿地核心广场项目本年度新增供应12.45万平方米;东铁正新房地产位于长虹路沿线的汉水华城项目、首信东方房地产位于汉江路的东方墨尔本项目、南国置业开发位于长虹路的南国广场项目今年也强势推出,新增预售17.44万平方米。非住宅项目除新合作和金富利两个市场有18.47万平方米供应外,其余38.83万平方米都在核心城区集中面市。

高新区本年度新增商品房供应42.4万平方米,占总供应量的11.85%,同比减少51.2%。其中商品住房新增供应25.62万平方米,占整体供应量的9.34%,在商品住房新增供应中,邓城大道片区占了*份额,中建三局襄阳建设发展有限推出的中建状元府、三环襄轴家园、红星国际、海容国色天襄项目共计18.6万平方米;油坊岗片区本年度推出的项目是九鼎房地产开发有限的车城·连山鼎府和风神房地产开发有限的风神襄阳公社共计7万平方米。写字楼今年无新增预售。非住宅项目是翰林世家、星泓天贸城、中百襄阳购物核心等项目共计16.78万平方米。

襄州区本年度新增商品房供应68.57万平方米,占总供应量的19.17%,同比增长27.12%。其中商品住房新增供应60.18万平方米,占商品住房供应量的21.95%。在商品住房新增供应中,民发世界城和襄阳碧桂园两个项目新增供应37.42万平方米,占据襄州区新增供应量的六成;位于交通路和钻石大道交汇处的时代天街新增供应5.99万平方米,紫园项目本年度新增预售7.93万平方米;襄州城市广场、凯尔国际和滨湖春晓项目都有新增预售。写字楼项目今年新增供应有两个项目,分别是时代天街和襄州城市广场写字楼项目共计4.8万平方米。商业项目新增供应较为分散,共计3.59万平方米。

东津世纪城本年度新增商品房供应30.58万方,同比增长141.36%。还是由世纪城投 资有限责任推出的东津世纪城项目供应。

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小结:随着棚改进程的推动,市区各开发项目也加快了开发进度,本年度商品房新增供应快速增长,除高新区外各区域都有较大新增供应。襄城区本年度新增预售虽然大幅增加,但仅骧龙国际一个项目就占了近六成,而且是在十二月份集中上市,供应量仍显不足;樊城区两改两迁项目今年集中上市供应,有效缓解了核心城区供应量的不足;高新区新增供应仍以邓城大道片区为主,油坊岗片区仅有连山鼎府和风神襄阳公社还有少量供应;襄州区的民发世界城仍然延续辉煌,但已近尾声,碧桂园已然发力;东津世纪城继续高昂前行。

5、商品房销售情况

2016年市区商品房共销售35108套、365.13万平方米,同比增长34.58%、36.42%,销售金额达到208.55亿元,同比增长44.33 %。商品住宅销售29661套、333.67万平方米,同比增长42.72%、46.96%;写字楼销售2.61万平方米,同比下降42.29%;商业销售28.25万平方米,同比下降16.79%。

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按商品住房不同套型销售:1-12月90㎡以下中小套型商品住房销售5220套,39.67万平方米,分别占商品住房销售的17.59%和11.88%;90㎡—144㎡之间普通商品住房销售22639套,261.89万方,分别占商品住房销售的76.32%和78.48%;144㎡以上大户型房源销售1811套,32.11万平方米,分别占商品住房销售的6.1%和9.62%。本年度90㎡-144㎡区间的房源依然坚挺,是购房者青眛的主要产品,144㎡以上套型销售相比去年有所提高。

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从购房人群:2016年商品住房销售中本市城区销售258.02万平方米,占总销售量的77.33%,比上一年度上升6.5个百分点;市辖各县市区销售36.93万平方米,占总销售量的11.07%,比上一年度下降4个百分点;市域以外购房38.72万平方米,占总销售量的11.6%,比上一年度下降3个百分点。棚户区改造的推进带来了城区购房比例的增加,而各县市区的棚改也为当地留下了部分购房者,市域外购房比例虽然下降,但总销售量同比仍然有6.5万平方米的增量。

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2016年襄城区销售商品房60.64万平方米,占总销售量的16.62%。其中商品住房销售59.01万平方米,占商品住房销售的17.66%,供销比几近1:1。本年度襄城区域进入商品住房销售前前十是恒大名都和骧龙国际A区两个项目,共计销售25.46万平方米,溪苑实业的山水檀溪系列产品销售11.13万平方米,三个项目占襄城区商品住房销售的五成以上;位于闸口片区的和位于檀溪片区的君临山项目本年度销售10.83万平方米;位于南部山体的帝花溪谷低密度住宅本年度销售2.02万平方米。襄城区本年度商业项目销售是国际商都和部分项目底商,销售共计1.63万平方米。

2016年樊城区销售商品房126.76万平方米,占总销售量的34.75%。其中商品住房销售112.24万平方米,占商品住房销售的33.61%,供销比达0.86,处于供销倒挂状态。在商品住房销售前前十中有四个项目在列,绿地核心广场连续三年跻身前前十,加上长虹路沿线的汉水华城、小清河沿线融侨城和普鑫上东郡四个项目共计44.54万平方米,占樊城区商品住房销售的三分之一。广场片区玉龙天骄广场、襄阳天下、天元·四季城、九街十八巷、昊天广场、中昱·万年城、春天大道和襄阳新天地等八个项目本年度销售23.22万平方米;小清河沿线的普鑫·上东郡、融侨城、宁港·盛世嘉园、清河庄园和泰禾新景等五个项目本年度销售32.22万平方米;长虹路沿线本年度有汉水华城、驼峰佳苑和东方墨尔本三个项目,共计销售23万平方米;内环西路沿线的绿地核心广场、海容幸福里、金环御江苑、襄投月亮和方圆名城等五个项目销售17.35万平方米;还有部分项目的尾盘销售。本年度写字楼项目由环球金融城、长虹路沿线的汉水华城、广场片区的襄阳天下写字楼等项目销售;商业项目主要是位于长虹路的南国城市广场、位于广场片区的天元四季城和昊天广场,还有部分项目底商也有销售。

2016年高新区销售商品房58.71万平方米,占总销售量的16.09%。其中商品住房销售50.97万平方米,占商品住房销售的15.26%,供销比0.50,去库存成效显著。在商品住房销售前前十中,高新区有两个名额,是位于邓城大道片区的中建状元府和红星国际,两个项目共计销售18万平方米占高新区商品住房销售的三分之一,襄轴家园和国色天襄项目也各有7万方左右的销售;油坊岗片区商品住房销售仍然远远低于邓城大道片区,以车城·连山鼎府为首的和信名城、风神襄阳公社、东风佳园、再加上东湖国际花园等尾盘销售总计也只有14万平方米的销售,仅占高新区商品住房销售的近三成;还有部分项目尾盘销售。高新区本年度商业销售主要是光彩高新工业园、天贸城、红星国际和翰林世家,都是项目推出的底商。写字楼是位于名城路的钻石名城和长虹路和追日路交汇处的中润大厦两个项目。

2016年襄州区销售商品房69.83万平方米,占总销售量的19.14%。其中商品住房销售63.1万平方米,占商品住房销售的18.89%,供销比0.95。在商品住房销售前前十中,襄州区本年度只有民发世界城一枝独秀,单个项目销售19万平方米,占襄州区商品住房销售的四成。襄阳碧桂园和时代天街虽未进入前十但也都有五万平方米左右的销售;四万平方米左右的有荣华东南海;三万平方米左右的有天润万象城、荣华·卧龙、世纪荣华·紫薇苑和东方新城;其余的都是各项目尾盘销售。商业项目本年度销售主要是时代天街、光彩.百盟城市广场、襄阳新世纪家居生活广场、华中工业博览城项目。写字楼项目是一克拉酒店和东方经典SOHO。

2016年东津新区销售商品房48.74万平方米,占总销售量的13.36%。其中商品住房销售48.34万平方米,占商品住房销售的14.55%,供销比0.63。在商品住房销售前前十中,东津世纪城获得销售达人地位。

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小结:棚改工作、引导和促进农民进城购房的推进以及各项政策的利好带来了本年度商品房销售的高位销售,较好地完成了核心经济工作会议的房地产业去库存要求,全年商品住房供销比1:1.22,供销比的倒挂带来了全方位的销售量的提升,企业实力强、项目体量大、市场信誉好的楼盘受到购房者追捧,销售前前十的占比从去年的42.43%提升到今年的46.45%,其中仅东津世纪城一个项目的销售即占到全市的14.49%。

本年度商品房销售一直保持在高位状态,除二月份春节期间传统的签淡季之外,只有元月、五月和六月这三个月的销量在30万方以内,其余九个月的月销售都超过30万方,较高的八月份达到38.65万方的历史记录,仅商品住宅销售达到30万方以上的月份也有6个月。

6、2016年商品房销售均价

2016年市区商品房销售均价5701.27元/平方米,同比增长5.28%。其中商品住宅销售均价为5405.57元/平方米,同比增长6.96%,商品住宅销售价格保持稳定;写字楼销售均价6045.64元/平米,同比增长30.99%;商业营业房销售均价9102.03元/平米,同比增长14.78%。

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2016年襄城区商品住房销售均价6537.81元/平方米,比上一年度上升8.8%,连续三年保持上升态势。恒大名都以13.17万平方米的销量,6934.40元/平方米,山水檀溪系列产品10.41万平方米的销售,6741.33元/平方米的均价带来了襄城的整体价格的提升。襄城区均价在7000元以上的项目本年度有低密度住宅帝花溪谷、迅邦檀溪、富春山居均价在每平方米7000-10000元之间;君临山项目7.35万平方米的销售每平方米不到5000元的均价,稳定了襄城区商品住房的价格水准。

2016年樊城区商品住房销售均价6038.84元/平方米,比上一年度上涨5.4%。本年度樊城区商品住宅均价超过每平方米6000元的项目包括销售前前十的汉水华城、融侨·锦江、普鑫·上东郡、春天大道、襄阳天下、襄阳新天地、天元四季城、首信·东方墨尔本、昊天广场和九街十八巷等项目,这些项目的价格坚挺保证了樊城区商品住房均价的稳定;销售均价在每平米5000元左右的有驼峰·佳苑、清河庄园等项目,而且销售形势良好;绿地核心广场连续三年跻身前前十,销售均价一直保持稳定状态,本年度比上一年度下滑10%;方圆名城、海容·幸福里和玉龙天骄广场等这些四字头房价均衡了樊城区域的房价。写字楼销售的是内环西路的环球金融城、长虹路沿线的汉水华城、广场片区的襄阳天下写字楼项目,价格相对较高。商业销售是长虹路的南国城市广场、位于广场片区的天元四季城和昊天广场,还有各项目配建底商,销售价格较高。

2016年高新区商品住房销售均价4777.31元/平方米,比上一年度下滑5.4%,是除东津新区外均价较低的区域。本年度整个高新区在售项目均价普遍下调,包括销售前前十项目,中建状元府、襄轴佳园、红星国际和车城·连山鼎府都有不同程度的下降。但是同上一年度一样,今年油坊岗销售仅占到高新区的近三成,而邓城大道片区商品住房均价较油坊岗片区高,有效地平抑了高新区商品住房均价的下滑态势。商业项目销售主要是天贸城、红星国际和翰林世家组成。

2016年襄州区商品住房销售均价4787.63元/平方米,比上一年度上升1.7%。与上一年度基本相当,本年度民发世界城均价由上一年度的5077.1元/平方米上调到5231.14元/平方米,同比上升3.03%;项目除了襄阳碧桂园、紫荆花园、时代天街和天润未来城在内,襄州区再难觅5000元/平方米以上的住宅项目,由于民发世界城销售价格的逐步提升,碧桂园低密度高端住宅的面世,使得襄州区本年度住宅均价保持在稳定状态。商业项目襄阳新世纪家居生活广场和时代天街商铺每平方米10000以上的均价,拉升了襄州区商业销售价格。

东津新区本年度商品住房销售均价4082.68元/平方米,与上一年度基本一致。

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小结:本年度商品住房销售均价除高新区略有下滑,东津新区保持稳定外,三个区域都有不同层度的上涨,其中以襄城区上涨幅度尤甚,在12月份骧龙国际项目的34万方没有开始预售以前,整个襄城区仅25万方的供应量,供应量的不足带来了8.8%的幅度领涨全城;樊城区核心城区项目的集中面市也带来了均价的上涨。随着襄城区低密度住宅的大量推出,樊城区地段房源的不断上市,下一步对于保持商品住房价格涨幅的有序、可控将是一个迫在眉睫的问题。

2016年度商品住房销售均价在每平米5100元--5700元之间波形浮动,其中销售居均价在每平米5500元以上的有7、8、11和12月份,7月和8月是由于襄城片区的恒大名都项目和山水天成项目的销售量较高,7000元/平米的价格拉升了销售均价;11月和12月樊城核心城区的九街十八巷、昊天广场、汉水华城等高价位项目的集中备案带来了连续两个月5600元以上的销售均价;月份的销售均价基本持平。

7、库存量

截止今年12月底,商品房库存量为433.25万平米(含开发企业自持商业物业),同比减少33.91%。其中,商品住房库存207.21万平米,按1-12月去化速度算,库存消化周期为个7.4月,市场供需较为平衡;商办类物业库存226.03万平米。